Calcolare il valore di un immobile: come si fa? Chi ti può aiutare?

Come calcolare il valore di un immobile? Quali parametri occorre considerare per la valutazione di una casa o di un appartamento? Noi di COEDI IMMOBILI – agenzia immobiliare a Torino – ti proponiamo un utile approfondimento e siamo a tua disposizione per darti un servizio davvero completo di valutazione. Scopri di più su questo argomento, fondamentale per avviare e concludere con successo ogni compravendita immobiliare.
  

Cosa si intende per "valore di mercato di un immobile"?

Calcolare il valore di un immobile in modo corretto interessa molto sia chi vende, sia chi acquista ed è la base su cui si sviluppa tutta la compravendita immobiliare. Prima di approfondire le questioni più “pratiche” che riguardano il calcolo, soffermiamoci sul significato del termine “valore di mercato”.

A questo proposito, il Regolamento 575/2013/UE all’articolo 4 comma 1, punto 76, ci dà una definizione precisa. Il valore di mercato di un immobile è:

“l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggette a costrizioni”.

La definizione di valore di mercato assume che:

• Non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (notaio, imposte, etc.) e le spese di trascrizione.
• Il valore di mercato deve essere stimato nel rispetto delle indicazioni fornite dalla descrizione; per cui non deve comportare incrementi o diminuzioni dipendenti da condizioni o circostanze speciali come ad esempio i finanziamenti atipici o gli accordi di vendita con patto di locazione.

Stimare correttamente il valore di mercato dell’immobile è utile al venditore per fissare un prezzo credibile, in linea con le quotazioni attuali. Allo stesso tempo, serve all’acquirente per poter eventualmente “rilanciare” e fare la propria contro-proposta su una base oggettiva.

Le basi del valore immobiliare.

Questo approfondimento è dedicato principalmente alla valutazione di immobili residenziali ma, per dare un quadro generale in materia di estimo immobiliare, occorre soffermarsi su due aspetti di natura più generale: lo scopo della stima e i 5 principali valori che possono concorrere.  

Il valore di un bene immobile, qualunque esso sia, dipende dallo scopo della stima. Infatti, si possono esprimere diversi giudizi di valore, ciascuno corrispondente a una specifica finalità.

VALUTAZIONE DELL'IMMOBILE CON FINALITÀ DI COMPRAVENDITA. In questo caso occorre determinare uno o più dei seguenti valori.

• Valore di mercato: lo abbiamo visto prima. Rappresenta la quantità di denaro con cui è possibile cedere e acquistare un immobile al momento della valutazione, nel rispetto delle parti coinvolte e delle norme vigenti.

• Valore complementare: si calcola nei casi in cui occorra stimare la differenza tra il valore del bene nel suo complesso e il valore dei beni residui, come nel caso del calcolo delle indennità di esproprio di una porzione dell’immobile.

• Valore di surrogazione: è legato all'aspetto della surrogabilità (o sostituibilità) dell'immobile in particolare per immobili fuori mercato, come edifici industriali dismessi. Per il calcolo, occorre prevedere il valore di ricostruzione o di riproduzione di un immobile sostitutivo.

• Valore di trasformazione: si calcola in relazione alle potenzialità del bene (ad esempio un’area edificabile). Il criterio di stima si fonda sulla differenza tra il valore di mercato del bene dopo la trasformazione e tutti i costi necessari per la sua effettuazione.

VALUTAZIONE DELL'IMMOBILE CON FINALITÀ DI PRODUZIONE DEL BENE. In questo caso è necessario determinare il valore di costo.

• Valore di costo: è legato alla possibilità di produrre il bene e si ottiene sommando i valori di mercato dei singoli fattori concorrenti alla produzione, con la finalità di determinare preventivamente il costo di un'opera, di effettuare verifiche a consuntivo, etc.

Come calcolare il valore di un immobile? Ecco la formula. 

Tutto parte da una formula matematica. Infatti, il valore di mercato di un immobile residenziale è dato principalmente dalla combinazione di tre fattori:

Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito

Entriamo nello specifico e analizziamo insieme ogni singolo fattore nel dettaglio:

1) SUPERFICIE COMMERCIALE: equivale alla superficie convenzionale vendibile e per calcolarla occorre prendere in esame:

• le superfici coperte calpestabili che comprendono i muri interni ed esterni dell’unità principale
• le superfici scoperte come terrazze, balconi, patii e giardini
• le pertinenze cioè cantine e posti auto coperti e scoperti.

2) QUOTAZIONE AL METRO QUADRO: è un valore individuato dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle entrate, che aggiorna le stime ogni 6 mesi. Gli indici che determinano il costo effettivo di un appartamento sono legati principalmente alla sua ubicazione (ad esempio la città e il quartiere), e alle condizioni dell'edificio e dei locali interni.

3) COEFFICIENTI DI MERITO: fanno riferimento ad alcune caratteristiche dell’immobile nel momento stesso in cui è oggetto di compravendita. Ecco alcuni dei principali coefficienti di merito:

• lo stato locativo (L'abitazione è libera? Affittata? Affittata stagionalmente?)
• il piano (anche il piano influisce sul valore, in maniera diversa a seconda della presenza o meno dell'ascensore)
• la luminosità
• l'esposizione e la vista.
• lo stato di conservazione (Vecchia o nuova costruzione? Occorrono interventi di ristrutturazione?)

Ciascuno di questi fattori, in base a precise percentuali, influisce in modo positivo o negativo sulla valutazione dell’immobile.

Altri 5 fattori per una corretta valutazione immobiliare. 

Abbiamo visto la “formula matematica” per calcolare il valore di un immobile, ma non è sufficiente per una valutazione completamente corretta. Sono molti i fattori aggiuntivi che occorre prendere in esame. Vediamo insieme altri utili aspetti per una corretta valutazione.

La categoria catastale. Ogni immobile appartiene a una precisa categoria catastale: si va da A1 (abitazioni di tipo signorile), fino ad A11 (edifici tipici di un luogo come trulli e baite di montagna). A seconda della categoria in cui sono collocati, gli immobili sono soggetti a tassazioni differenti e assumono un valore di mercato diverso.

La classe energetica. Più la classe energetica di un immobile è elevata, minore sarà il consumo di energia a carico di chi vi abita. Questa è la ragione per cui questo parametro incide sul valore di un appartamento o di una casa. Chi vende è obbligato per legge a fornire l’attestato di certificazione energetica, che posiziona l’immobile in una delle 10 categorie, da A4 fino a G.

Il contesto territoriale. La zona in cui è inserito l’immobile è ben servita dai mezzi pubblici? Le condizioni idrogeologiche sono stabili? C’è tanto inquinamento acustico? A queste e a molte altre domande occorre dare una risposta. Il valore dell’immobile dipende molto, infatti, anche dal suo contesto territoriale.

Lo stato di manutenzione. È evidente che lo stato manutentivo di un edificio influisca sul suo prezzo. L’immobile è nuovo? In buone condizioni? Da ristrutturare? Questo è un aspetto molto importante per calcolare il valore di un immobile in modo corretto. 

L’andamento del mercato immobiliare. Come non tenere conto dei trend di mercato per una corretta valutazione? A seconda del contesto macroeconomico, infatti, il mercato immobiliare è soggetto a variazioni anche rilevanti. Fattori come il PIL, la crescita del reddito pro-capite o al contrario situazioni di stagnazione o recessione economica, influiscono sulla capacità di acquisto dei consumatori e si riflettono anche sulle valutazioni immobiliari.

Ci sarebbe ancora molto da dire su come calcolare il valore di un immobile perché la materia è ampia e in continua evoluzione. Forse è anche per questo che il calcolo “fai da te” del valore di un immobile può portare a conclusioni approssimative e imprecise. Per essere sicuri, conviene sempre affidarsi a dei veri professionisti del settore.

I requisiti che deve avere un valutatore immobiliare. 

Concentriamoci ora sulla figura del valutatore immobiliare. Chi ha titolo per fornire questo servizio? I valutatori immobiliari, innanzitutto, devono essere iscritti necessariamente ai rispettivi albi professionali. Dal 2018, infatti, non basta più avere la laurea nel proprio settore di riferimento.

L’attività valutativa è prevista per: 

• Liberi professionisti (Agronomi, Architetti, Geometri, Ingegneri, Periti, ecc.)
• Periti Esperti iscritti presso le Camere di Commercio nella specifica sezione inerente le stime immobiliari
• Agenti immobiliari iscritti ex lege 39/1989 (per i quali all’art. 3, comma 3, è espressamente indicata la possibilità di effettuare perizie).

La valutazione immobiliare eseguita da un professionista abilitato deve sempre soddisfare specifici requisiti indicati nel Codice di condotta dei periti (Valutatori) che integra i precetti deontologici delle singole categorie professionali.

Per quanto riguarda le competenze, inoltre, è richiesta una conoscenza approfondita dei nuovi procedimenti di stima previsti dagli Standard nazionali e internazionali.

Chi ti offre una valutazione immobiliare davvero completa?  

Sono molti gli studi immobiliari che offrono servizi di valutazione, ma sono pochi i professionisti a garantire una reportistica completa e articolata. Noi di COEDI IMMOBILI lo facciamo da sempre.

Attraverso report su misura analizziamo:                         

• il mercato delle compravendite in zona
• i tempi medi di vendita
• i valori delle richieste esistenti
• le tipologie degli immobili più acquistati e molto altro...

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